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土地收割机中海

新火种    2023-10-26

中海已经三年没有在上海拿地,即使当年兄弟万科和华润今年已陆续拿地,中海还是“不慌不忙”地投标。

10月24-25日,上海三批次二轮10宗地块出让,总出让面积57.51万平方米,总建筑面积169.84万平方米,总起价467.9亿元。

首日出让7宗地块中,1宗摇号、2宗溢价、4宗以底价成交,由保利、华润、中海、象屿等房企分食,总成交价408亿元;其中保利溢价7.13%拿下洞泾地块,象屿摇号获得嘉定新城地块。

自前几轮踩空之后,中海终于在上海拿下一宗地块,联合上海西岸开发以底价240.16亿元拿下徐汇区龙华街道地块,总价仅次于2020年2月香港置地联合体310.5亿元摘得的徐汇区黄浦江南延伸段地块。

欢喜报捷

土拍情况从报名就可探知一二,上午出让的地块多为仅一家房企参拍,下午地块就汇集不少于3家竞价。

上海中原地产市场分析师卢文曦对此表示,市场分化还是很明显的,上午的地块质地一般,下午嘉定地块很热。

上午开拍的松江区洞泾镇地块仅有3家房企参与竞拍,或是因为竞争激烈程度不强,出价速度并不快,甚至在即将第三次重复某一竞价后才出新的竞价,最终由保利以14.88亿元竞得,楼板价24638元/平方米,溢价率约7.13%。

据观点新媒体了解,该宗地出让面积40262.4平方米,规划为住宅用地,容积率1.5,建筑面积6.04万平方米,起价13.89亿元,楼面起价22999.95元/平方米。

卢文曦指出,洞泾板块市场关注度似乎不高,这样谨慎的报价状态,最后成交价没有达到最高限价符合预期。

保利今年在核心城市一直保持着稳定的购地节奏,在前两轮均有所收获。卢文曦表示,保利在地块边上已经有保利十二橡树,进一步拿地可以提升区域内影响力,并且其在上海拿地节奏也不慢,保持卖地就有收获的节奏,对今后业绩贡献将非常大。

嘉定新城地块则吸引了6家房企参拍,分别有保利、招商、中海、国贸、越秀和象屿。因而,地块达到最高限价,进入竞报高品质建设环节,4家竞买人接受了8%公租房上限比例。

最后,该地块由象屿摇号获得,成交总价34.63亿元,楼板价23630元/平方米,溢价率9.8%,接受绿色建筑二星级和超低能耗建筑的上限指标和8%公租房上限比例。

该地块出让面积73271平方米,规划为商住用地,容积率2,建筑面积146542平方米,起价31.55亿元,楼面起价21530.01元/平方米。

卢文曦表示,嘉定新城一直是改善和刚需关注度较高的区域,并且经过多年开发区域配套基本成熟产品,去化上不会有太大压力。再叠加建筑面积可接近15万平方米,是个中大型社区,也是不错的土地储备,因此价格竞争明显比上午的地块激烈,并到达了最高限价。

他续指,象屿地产在今年土拍中有一定收获,上半月就拿下一幅宅地,而第一批集中土拍联合其他房企拿下2幅地块,因此土地储备还是不错的。

即便是无溢价,起拍高达240.16亿元的徐汇区龙华街道地块最为引人注意,宗地楼面价达35674元/平方米。

该地块规划为科研设计、商业、办公楼、居住、租赁住房用地,土地面积22.34万平方米,出让面积13.52万平方米,建筑面积67.32万平方米,容积率4.98;商品住宅部分的房屋装修标准为5000元/平方米(集采价格)。

值得注意的是,出让文件对地块内功能业态提出要求:需依托浦江实验室国家级科研平台,推动打造黄浦江南延伸段WS5单元西片区成为上海人工智能产业集聚标杆,通过与周边功能组团的有效联动,构建产、城、人融合为一体的西岸数智中心。

由于该地块对开发商要求较高,且为2021年集中供地以来起价最高的地块,中海联合上海西岸开发以底价成交已在开拍前可以确定。

沉寂三年的中海,终以240亿元的高成交价欢喜报捷。

京沪双收

今年,三家房企均出现在上海首批土拍,万科率先拿下松江区广富林街道地块,华润后续也“开斋”,三批次二轮拿下宝山区地块,而中海只是参与,未有斩获,运气似乎并不算太好。

据了解,目前中海在上海的住宅仅有中海阅麓山、建国东路、海上和集三个项目,扩储任务迫在眉睫。

卢文曦表示,作为旧改项目的海上和集销售还可以,但本身节奏不快,因而有点吃亏;建国东路项目估计要价太高,所以就暂时搁置。

此次拿下的上海徐汇区龙华街道地块,是中海三年后首宗地块,而“魔都”奏捷之后,中海在首都也底价拿下一宗地块,成交价33.8亿元。

该地块位于北京西六环之内,为二类居住用地,土地面积10.06万平方米,建筑控制规模控制在11.07万平方米以内,地块限高12米,容积率1.1,系低密度属性社区,销售指导价6.4万元/平方米。

10月以来,中海在天津、宁波、苏州落子斥资75.8亿元,再至24号一日内豪掷273.96亿元,似乎回到6月30日在深圳、厦门、合肥3地的拿地金额达208.89亿元。

中海的积极拿地信号其实在8月28日召开的投资者交流会上就有坦露。

主席颜建国表示,下半年中海将加大核心城市的投资,积极主动捕捉并购机会,确保公司稳中求进的可持续发展。

行政总裁张智超亦表示,从公司跟踪的18个重点城市供地计划看,上半年供地仅占36%,意味着更多的投资机会将在下半年出现。近两个月同行拿地表现更加理性,竞争程度有所降低,所以下半年会更勤奋地参与公开市场的投资。

观点指数发布的“1-10月房地产企业新增土地储备报告”显示,从权益拿地金额来看,9月土地投资力度最大的房企为中海地产,对应拿地支出为254.8亿元。

其中还包括广州海珠区上涌果树公园北侧地块,成交价127.9亿元。

纵观中海前9月情况,上半年拿地趋于审慎,中海系列公司(含中海宏洋)新增土地储备16宗,权益购地金额414亿元,新增总货值717亿元;第三季度合计收购10宗地块,应占楼面面积131.19万平方米,土地出让金达267.12亿元。

鉴于年初定下新增土地权益投资预算两位数增长目标,中海接下来两个月时间仍需努力。

(原标题:解局 | 上海欢喜 土地收割机中海)

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