《工作假设》。作者：茱莉亚·霍布斯鲍姆。THE BROWN STUDIO

时代总是在变。一个世纪以前，福特T型轿车的问世，使得汽车这个东西不再是少数富豪的专宠，1500万辆T型轿车走进了美国的千家万户，它让人们从此可以跟上时代的脚步，更加自由地探索这个不断变化的世界，这反过来也点燃了更多人的“美国梦”。1936年，当T型轿车即将停产时，美国作家怀特（代表作《夏洛特的网）》这样评论道：“作为一种交通工具，它勤劳、亲民、勇敢。如果你想出门的话，你只需用右手的第三个手指勾住档位杆，用力向下一拉，左脚用力一踩离合踏板。这些动作简单而有力，车子就会轰鸣着向前冲。”

别管这台汽车有多原始，总之它就是能跑起来。在上世纪80年代，美国音乐人特蕾西·查普曼凭借一首《快车》（Fast Car）一夜成名。其歌词充分反映了当时的人们希望通过努力工作过上美好生活的向往。

随着汽车走进千家万户，无数的流行歌曲中都有了它的影子。比如唱失恋不能光唱失恋，要唱“我应该在车底，不应该在车里”。唱奋斗不能光唱奋斗，要唱“握住命运的方向盘”。美国作家迈克尔·康纳利写过一本畅销书《第五个证人》，主角米基·豪勒又称“林肯律师”，“林肯”指的就是他的林肯车。他的办公地点就是在公路上，在他的车里。他的办公室既无定所，又无处不在——总之，人们总是开着车奔向生计和希望的所在。

对我来说，我的通勤工具也一直是汽车。在上世纪70年代，那时我还生活在伦敦北部的卡姆登，我经常会透过窗子看着马路上川流不息的汽车。当时我的同龄人大都在上大学，而我已经开着车子去工作了。在我21岁生日的时候，我的表姐送了我一辆银色的丰田花冠，我经常开着它在伦敦四处转。当时我在伦敦国王大道的企鹅图书公司找到了一份工作，后来又去了相距不算太远的英国广播公司（BBC）工作。当时我对职场的归属感还不如我对这台车子的归属感强。在这两家公司，我做的都是坐办公室的工作，办公室是一个相对静止的空间，有文件柜、有线电话和成堆的纸张。但是汽车却是动态的，它以一种激动人心的方式，将我带进了属于成年人的工作世界。

时代总是在变，我工作过的所有地方也在变。BBC的总部伦敦白城过去又被称为“电视中心”，它现在已经变成了一座巨大的SOHO大楼。企鹅图书公司的旧址也变成了一幢幢公寓楼。人们开车去上班的习惯也一定程度上发生了改变。现在，开私家车上班就像吸烟一样，已经成了一个政治性问题，一方面是因为气候变化原因，加上伦敦的政策鼓励人们骑自行车，一方面是因为公交系统的发展，还有一方面则是疫情对人们通勤习惯的影响。

现在，汽车本身已经成了一个过时的符号，同时它也在不断升级换代。现在的汽车跟以前也有了显著变化，从燃油车到电动车，再到无人驾驶汽车。汽车、通勤与城市，这三者彼此联系，而且都在持续变化。通勤所依赖的传统力量，是人们朝九晚五地在城市的某一栋办公楼里上班。近一个世纪以来，这是无数人早已习惯的生活方式，所有人都这么做，没有人会对此提出任何质疑。直到这种肉体的、机械的运动被另一种运动所颠覆——即对个人移动化的渴望。

自从手机和互联网被发明出来，一切都变得不同了。随着外包和全球化的到来，通勤正在由外在移动向内在移动转变。现在有100万美国人已经从北方搬到了南方。而据全球最大的自由职业者网站Upwork预测，随着远程办公革命的兴起，将来最终需要“肉身移动”去工作的岗位，可能最多只占全部劳动力的10%。灵活性与流动性是相辅相成的，以Uber为代表的网约车行业就是一个很好的例子。有了网约车，现在的城市可以运行得很好，但是如果没有网约车，似乎就没有那么好了。网约车的例子说明了城市需要一定的时间来适应新的系统，尤其是在科技与人们的工作模式发生冲突的情况下。而Uber也是花了一段时间才醒悟过来，意识到他们需要正确对待工人，给予他们一定的权利和保护。另外在伦敦，Uber极大地冲击了伦敦非常有代表性的黑色出租车行业。现在这些出租车司机也必须接受刷卡和非现金交易了。出租车司机们对此怨声载道，但是服务效果确实更好了。

通勤噩梦

很多时候，可能我们更清楚自己不想要什么，而不是想要什么。有一件事我们是确信无疑的，那就是通勤是一件所有人都讨厌的事，它消耗时间、消耗生命。通勤时间也与一些城市的办公楼入住率下降有直接关系，因为有些地方光是进城或者出城一趟，就得花费一个多小时。

我们还知道，通勤不仅不受欢迎，而且对人很不健康。虽然在英国，人们开车出行更多是为了购物和休闲，而不是通勤，但在世界其他地方却并非如此，比如有四分之三的美国人仍喜欢开车上班。最近的一项研究表明，远程办公可使碳排放量减少58%。当然，气候变化也会影响人们对生活和工作地点的选择。比如在美国，与气候风险相关的房地产保险虽然有所缩水，但整体规模仍相当于全美GDP的17%。

通勤问题的关键，就在于人们如何进入和穿过城市，也就是如何从家移动到单位。不过自从2020年3月，全球进入“居家模式”以来，多数上班族朝九晚五的日子自此告一段落。城市、办公室和家构成了一组“新通勤三角”，只要技术条件允许，这三者都可以成为打工人的办公地点。

说一千道一万，人们对工作场所一般并不挑剔，而更强调以人为本，但是人们对自己的工作和生活质量还是有要求的。人们现在想要的有三点：第一是更好地实现工作与生活的平衡，第二是工作收入能比较轻松地满足生活成本，第三是有好的技术手段来方便随时随地工作。而通勤城镇将在那些住房和育儿成本合理、供给充足、不受气候变化影响的地方发展起来，当然它们离企业总部的距离也不能太远。

就目前来说，我们有的问题要比答案多。我对工作和职场的看法，一定程度上受到了我在伦敦的所见所闻的影响。伦敦是我生活的地方，而纽约则是我的另一个家，我每年都要在那里工作几次。在理解通勤问题的总体趋势上，有一个人给了我很大帮助，他叫彼得·米斯科维奇，是一个纽约人，也是全球领先的商业地产咨询机构JLL的全球未来工作项目的咨询负责人。

彼得已经在房地产和工作转型领域摸爬滚打了20多年，他具有出色的商业天赋，同时也对他的研究领域了如指掌（全球不少知名品牌都是他的客户），而且他是个非常坦诚的人。他非常实事求是，他是最早证实我的猜测的人之一——即商业地产格局将被新冠疫情永远改变，而当时很多人并不认可这个观点。

他对我说：“我倾向于用30年到50年的眼光来看待商业地产乃至整个房地产业，现在我们已经经历了三四十年的转型期，而且它现在还在加速，带来了更多的颠覆性和复杂性。随着而来的是围绕供求关系的一个有趣的悖论，人们既关注成本管理，也注重提升人的体验；既关注整合新的颠覆性技术以实现新的工作方式，也关注大规模的劳动力人口结构变化。所有这些影响因素都在同时深刻影响着今天的商业地产行业。”

“因此，在过去5年里，商业地产板块的复杂性在急剧增加。我们现在正与几家全球性客户合作，研究制定2030战略。而且我们计划分成两个4年战略来实现，第一阶段是2024年到2027年，第二阶段是2027年到2030年。”

远程工作革命

变化的不仅仅是时间——比如通勤时间变长或变短，还有人们的语言。这几年有不少新词被造了出来。你听说过“城市末日循环”吗？经济学家阿尔皮特·古普塔还发明了“城市启示录”这个词。阿普塔提醒我说，城市是围绕现有技术（包括技术的局限性）不断发展的，比如纽约的剧院区就是围绕它旁边的服装区发展起来的。他还提醒我，现在有一个简单的成本公式，但是现在对许多写字楼的租户来说，这个公式并不划算。

古普塔教授指出，美国的商业地产租赁成本折合到每名白领员工身上，大约是15000美元。如果你是一家大公司，坐拥上亿甚至几十亿资产，那么这点成本对你可能不算什么。但是美国私营企业将近一半的工作岗位由300多万家小企业创造的。对他们来说，租金的高低就决定了他们能租多大的面积来完成工作。

那么这些因素加起来意味着什么呢？答案是：移动。人们离开城市，迁往郊区或更小的城市。而办公室和办公空间的使用模式也在发生变化。我们不应害怕变化，而应当顺应变化。通勤和“末日循环”的丧钟已经敲响，但它同时也会催生一些新的东西。斯坦福大学的尼古拉斯·布鲁姆教授曾预言，远程办公和混合办公将成为未来的主流。2023年8月，他在《经济学人》上撰文称，“远程工作的趋势就像Nike的那个小钩子标志一样，疫情以后，起初会有一定下降，随后会趋于稳定，最后将来会出现长期的大幅增长"。

说起城市商业地产的动荡，Wework是一个很好的例子。WeWork在2023年底的破产，标志着一个时代的终结——在那个时代，人们以为传统的办公室生活会永远持续下去，事实证明这是一个代价昂贵的错误。WeWork的兴衰，象征着办公室时代的结束——当然实际上，这也只是WeWork的结束（WeWork的创始人亚当·纽曼是一个很有魅力但也很有争议的人，我个人总是分不清他和知名演员杰瑞德·莱托。纽曼现在正在试图把Wework买回来。但是我认为，人不能走回头路，只能向前看。所以我们可以说，WeWork已经停止工作了。）

在2020年以后，全球商业地产市场下跌了20%左右，而且应该永远也回不到原来的样子了。2024年1月，美国谘商会发布的一份颇具影响力的报告显示，全球的CEO们已经开始将吸引人才作为“高关注度”的目标，而将让员工回到办公室办公视为“低关注度”的目标。这一切都表明，对企业来说，在让员工回办公室上班的问题，明智的做法是要考虑社会基础，不强制全时坐班，搞差异化的安排，而不是像以前那样搞一刀切。

尽管以WeWork为代表的共享办公空间模式曾被宣传为最适合自由职业者的工作模式，而且它也备受那些办公空间不足，或者想显得时髦一些的企业青睐，WeWork也一度赚得盆满钵满，但是等到它关闭时，它在全球40多个国家的近800个地点的上百万个工作站已经空空如也。

对于投资者和开发商来说，商业地产已经成了一个“百慕大黑洞”，一些明智的投资者和开发商可能会试水那些工作与生活一体的项目，并且聘请像彼得·米斯科维奇这样的人才来帮他们设计路径。但是，现在一个新的“通勤三角”已经出现了，它更强调的是人、家庭与工作的协调共生。它不是一个会让你迷失的地方，但它也有一系列需要解决的动态问题。现在，一个工作者可能同时坐在家庭生活的中心和工作生活的中心。如果有企业能明白这一点，并认真围绕他们的职业特点、工作内容和工作空间进行设计，就有可能打动他们、激励他们，并且帮助他们走得更远。

摘编自《Working Assumptions: What We Thought We Knew About Work Before Covid and Generative AI—And What We Know Now》一书。作者：Julia Hobsbawm。（财富中文网）

译者：朴成奎